后市預判 一線房企進軍非限購區(qū)域

　　限購后，一線品牌大舉進入青島的現(xiàn)象并不明顯，但并非沒有，山東世聯(lián)怡高青島區(qū)域的調(diào)查人員稱，青島保利地產(chǎn)在青島四方區(qū)競得兩塊地，承諾配建經(jīng)適房；青島中海華業(yè)出資30億，拿下李滄區(qū)9塊住宅商服用地；此外，萬科和綠城早在2010年就在青島膠南運作項目。

　　8月5日，章丘國土資源局公告顯示，佛山碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司出資4.41億元，拿下章丘兩宗土地，面積分別為13.9982公頃和12.728公頃，按各自最大容積率計算，樓面地價折合750元/平方米。

　　其間，業(yè)界盛傳，重慶龍湖有望進軍長清，擬在崮云湖轄區(qū)內(nèi)打造一個城市綜合體。這一傳言并非空穴來風，早在2010年6月，龍湖就與濟南簽下意向協(xié)議。此外，還有消息稱，國內(nèi)一線房企中，排名13的華潤也已和濟南相關方面達成了合作意向，準備參與濟南的舊城改造。

　　碧桂園營銷總監(jiān)關卓申強調(diào)，他們獲取的章丘項目并不在限購城市之列。而且通過市場調(diào)研，碧桂園認為濟南住宅市場供給與需求仍不配套，未來幾年，特別是濟南周邊區(qū)域，住宅市場依舊有很大發(fā)展空間。采訪中，關卓申稱碧桂園目前只在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，暫時沒有擴大項目的計劃，而包括濟南的章丘，武漢周邊的一些縣、區(qū)是他們重點考察對象。

　　濟南樓市前十名“外來戶”占6席

　　業(yè)內(nèi)人士稱，以濟南為例，如果將龍湖和碧桂園統(tǒng)計在內(nèi)，國內(nèi)一線排名前十位的房企已有8家在濟南落地，而且一線品牌房企已成為濟南樓市的成交主體。

　　在7月克而瑞出具的2011年濟南樓市上半年報中，成交金額前十名有6席為外地來濟的一線品牌房企。其中，濟南中海以30.35億高居榜首，恒大濟南以22.38億、上海綠地以19.64億分列二、三位。且前三位的成交額達72.37億元，占前十名總成交額的52%。

　　前十名中，6家一線品牌房企的成交額更是占到成交額的69%，4家山東本土房企不僅普遍排名中后，總成交額僅占31%。數(shù)據(jù)還顯示，排名第8的一家山東本土房企，上半年成交總額不到排名第一的濟南中海的1/5。

　　山東中原的投資顧問總監(jiān)薄夫利稱，且不論統(tǒng)計數(shù)據(jù)，就算是普通市民，現(xiàn)在一說到房產(chǎn)項目，主要的談論對象也都是中海、保利、恒大、綠地、綠城，緊憑這一點就能說明，一線品牌房企已成為濟南樓市的成交主力，山東絕大部分本土企業(yè)已經(jīng)被排斥在主流之外。

　　限購擴容加速布局二三線城市

　　薄夫利認為，在限購擴容、調(diào)控繼續(xù)收緊的背景下，一線房企在山東逆市擴張存有深意：一線城市房價普遍已在高位運行，不僅競爭激烈，而且成眾矢之的，繼續(xù)在一線城市拓展項目，市場風險極大；而即便是限購擴容，二三線城市及其周邊也不會完全覆蓋，因此大范圍布局二三線城市，不僅能分散市場風險，而且能從實力相對較弱的本土企業(yè)中，搶奪市場。

　　在調(diào)控之中，濟南樓市的成交狀況就是典型案例。山東世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江則稱，限購與一線品牌房企向二三線城市擴張幾乎同步進行，可以預料的是，隨著限購范圍的擴大，一線品牌在二三線市場腹地縱深延展的幅度會更大。朱江認為，“即便沒有限購，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的自然發(fā)展，品牌企業(yè)布局二三線市場也是早晚的事情，但限購、限購擴容在客觀加速這個過程，將品牌企業(yè)大范圍布局提前了至少5年”。

　　一線品牌企業(yè)擴大二、三線城市布局，勢必造成房企逐漸向少數(shù)品牌集中，市場也向寡頭壟斷演變，強大的一線品牌房企將更為強大，而二、三線城市弱小，本土房企將更為弱小。但房產(chǎn)企業(yè)的兩極分化未來對于普通購房者并非利好，“房產(chǎn)企業(yè)過度集中，市場的壟斷加劇，價格聯(lián)盟更容易形成，普通購房者面臨的不僅僅將是產(chǎn)品選擇范圍縮小，同時本來就弱小的市場議價權更將縮水至可以忽略不計”。